Litige concernant des locaux insalubres

Liés par un bail commercial, propriétaire et locataire d’un local professionnel doivent trouver le bon équilibre quant à l’entretien du bien. A défaut, celui-ci peut tomber en vétusté, voire devenir insalubre. Un sujet qui peut rapidement devenir litigieux.

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Comment un bail commercial encadre la question des travaux d’entretien du bien ?

Nommé « 3, 6, 9 », en référence aux périodes triennales, le bail commercial engage propriétaire et locataire pour une durée de 9 ans. Tous les 3 ans, le bail est réévalué afin de prolonger ou non l’engagement. C’est alors qu’un litige pour insalubrité peut naître.

L’insalubrité d’un local professionnel résultant d’un défaut d’entretien, le litige porte sur la responsabilité de chacun à effectuer les travaux nécessaires. Depuis 2018, la loi impose de lister précisément, sur le bail, les travaux à la charge du bailleur et ceux qui incombent au locataire.

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A défaut, l’on considère que :

Les travaux structurels sont à la charge du propriétaire
Les travaux d’entretien sont à la charge du locataire

Ainsi, le propriétaire s’engage à maintenir le bien en l’état afin qu’il serve l’objectif dans lequel il est loué. Le locataire doit, lui, être en mesure de rendre un local équivalent à celui confié. Si un litige porte sur l’insalubrité, la question est alors de savoir comment celui-ci s’est dégradé.

A noter : Pour éviter tout litige lié à l’insalubrité d’un local commercial, prenez soin de bien définir les responsabilités de chacun dès la rédaction du bail commercial.

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Quel est l’impact en cas de litige suite à l’insalubrité d’un local commercial ?

Si l’état d’insalubrité d’un local doit être constaté par une autorité locale, mairie ou préfecture, celui-ci peut avoir d’importantes conséquences pour chacune des parties :

L’activité commerciale du locataire peut être menacée, si le bien est jugé comme dangereux.
Un litige peut opposer propriétaire et locataire au sujet du droit de renouvellement au bail.
Selon sa responsabilité, le propriétaire peut être obligé de reloger son locataire sans percevoir de loyer en contrepartie, le temps de réaliser les travaux.
Le locataire, s’il n’a pas respecté le bien, peut être congédié, sans percevoir l’indemnité d’éviction au bail.
La révision du loyer peut devenir un sujet de litige complémentaire.

A qui vous adresser pour régler un litige portant sur des locaux professionnels insalubres ?

La première option consiste toujours à trouver une solution amiable. Seulement, à ce stade, la négociation peut être compliquée. Un litige pour insalubrité d’un local commercial est, en réalité, un litige à tiroirs.

Selon la responsabilité de chacune des parties et le niveau de vétusté du bien, différentes compétences doivent intervenir :

La Mairie ou la Préfecture, pour constater l’insalubrité et rendre un arrêté sur ce bien
Le Tribunal de Commerce, si l’insalubrité entraîne un litige portant sur l’exécution du bail commercial
Le Tribunal Judiciaire, si les locaux sont jugés insalubres et doivent être évacués

Dans tous les cas, sur un litige de cette ampleur, la présence d’un avocat est vivement recommandée pour obtenir gain de cause.

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