Litige lié à un état des lieux de sortie

Bailleur ou locataire, vous louez vos locaux professionnels par le bais d’un bail commercial. Seulement, au moment de quitter les lieux, l’une des deux parties refuse de réaliser un état des lieux de sortie.

Quelles sont les obligations concernant l’état des lieux de sortie ?

Depuis 2014, la loi Pinel impose la réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie pour toute location d’un local, qu’il s’agisse d’un bail commercial ou professionnel. Ces documents doivent, par ailleurs, être joints au bail afin de faire foi en cas de litige.
L’état des lieux de sortie est un moment important dans la vie du bail. Celui-ci ne doit pas être négligé puisqu’il permet de comparer l’état du bien à l’issue de son occupation par le locataire. Obligatoire, l’état des lieux de sortie est aussi garant de la valeur juridique du bail commercial. Chacune des parties est tenue d’en conserver un exemplaire.
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Aussi, un état des lieux de sortie doit être réalisé :

  • A la fin du bail
  • Au moment de la cession du droit au bail
  • En cas de mutation à titre gratuit
  • Lors de la cession d’un fonds de commerce
A noter : Il est recommandé de réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie sur un document similaire afin de faciliter la comparaison des différents postes et ainsi, éviter tous litiges d’interprétation.
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Comment régler un litige lié à la réalisation d’un état des lieux de sortie ?

La rédaction d’un état de sortie étant obligatoire, si le bailleur ou le locataire refuse de s’y soumettre, la tâche revient alors à un huissier de justice. Mandaté, celui-ci fournit alors une valeur légale au constat établi en réalisant une analyse contradictoire. Notez que si l’une ou l’autre des parties réalise seule l’état des lieux de sortie, celui-ci n’aura aucune valeur juridique.

L’intervention d’un huissier est évidemment payante. Les frais sont répartis entre locataire et propriétaire. Néanmoins, le locataire ne peut être facturé plus de 3€/m2 pour la réalisation de l’état des lieux.

Si c’est le bailleur qui refuse de se soumettre à un état de lieux de sortie, alors le locataire peut lui communiquer une lettre de mise en demeure afin de faire valoir ses droits.

Quelles conséquences en cas de litige lié à un état des lieux de sortie ?

En plus d’être illégale, l’absence d’un état des lieux de sortie peut avoir de lourdes conséquences financières pour le bailleur. En effet, celui-ci peut se retrouver à assumer les frais liés à d’éventuelles dégradations.

Le locataire est tenu de rendre le local en bon état. Si des réparations sont nécessaires, elles sont à sa charge, comme mentionné dans le bail commercial. Néanmoins, en cas de litige, charge au propriétaire de prouver que ces dégradations sont le fruit du locataire.

Si le litige s’alourdit aussi vite que la facture des frais liés aux dégradations, vous pouvez vous tourner vers le Tribunal de Commerce afin de statuer sur les responsabilités de chacun, ainsi que la restitution, ou non, du dépôt de garantie.

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